한국은행의 통화정책 기조가 미국의 금리인하와 맞물려 인하 사이클에 진입해 있습니다.
올해 몇 번의 인하가 단행될지는 알 수 없지만, 투자자로서 정책 기조보다 앞선 폭넓은 시야를 보유함은 당연합니다.
그래서 이번 포스팅에선 현재 주목해야 할 자산인 리츠(REITs)에 대해 알아보려 합니다.
금리 인하에 강한 개별 리츠 종목 3가지를 중심으로,
해당 종목의 수익 구조와 투자 포인트를 정리하고,
ETF를 통한 간접 투자 전략까지 함께 제안드리고자 합니다.
[금리와 리츠의 상관관계]
리츠는 부동산에 투자해 발생하는 임대 수익 등을 배당의 형태로 돌려주는 상품입니다.
이러한 리츠는 대부분 대규모 부채(레버리지)를 활용하여 자산을 운용하므로, 금리 변동에 매우 민감합니다.
- 금리 인상기 → 이자비용 증가 → 순이익 감소 → 배당 감소 → 주가 하락
- 금리 인하기 → 이자비용 감소 → 수익성 증가 → 배당 확대 → 주가 상승 가능
2025년 금리 인하가 본격화될 경우, 배당 여력이 증가하고 자산 가치 재평가도 기대할 수 있는 리츠에 주목할 필요가 있습니다.
[금리인하에 강한 개별 리츠 TOP3]
1. SK리츠(357120)
- 투자 자산: SK서린빌딩, SK에너지 주유소 등 SK 계열 핵심 자산
- 배당수익률: 약 6.8% (2024년 기준)
- 투자 포인트:
- SK그룹의 안정적인 임대 계약 기반
- 이자 비용 감소에 따른 순이익 확대 가능성
- ESG 기반 친환경 리모델링 진행 중 (부동산 가치 상승 기대)
분석 요약: 핵심 오피스 자산에 투자하며, 경기와 금리에 모두 강한 방어력을 보임. 장기 보유 시 안정적 배당 수익 확보 가능.
2. ESR켄달스퀘어리츠(365550)
- 투자 자산: 수도권 물류센터 (이커머스·3PL 기업 대상)
- P/NAV: 약 0.75배 (2025년 기준)
- 투자 포인트:
- 물류센터는 경기 민감도가 낮고 안정적인 수요 지속
- 자본 리사이클링 전략(기존 자산 매각 → 고수익 신규 자산 편입)
- 주가 상승 여력이 크고, 배당 성장도 기대 가능
분석 요약: 금리 인하에 따른 레버리지 효과 + 자산 리밸런싱 전략이 주효. 2025~26년 중장기 성장성 확보 가능.
3. 롯데리츠(330590)
- 투자 자산: 롯데백화점, 롯데마트, 롯데아울렛 등 유통 기반 리테일 부동산
- 배당수익률: 약 8.1%
- 투자 포인트:
- 롯데그룹의 우량 자산 기반 장기 임대 계약
- 2024년 이후 오피스, 호텔 등 비유통 자산군 편입 계획
- 고정 수익 기반으로 금리 민감도 다소 낮지만, 고배당 효과 극대화
분석 요약: 고배당 중심의 수익형 리츠. 단기 수익을 노리는 투자자에게 적합하며, 금리 인하 시 배당 매력 부각.
[리츠 ETF로 분산 투자 하는 전략은?]
직접 개별 리츠에 투자하는 것이 어렵거나 분산 투자를 원하는 투자자라면 ETF(상장지수펀드)를 고려해볼 수 있습니다. 아래는 금리 인하 시기에 관심 가져볼 리츠 ETF입니다.
1. KODEX 한국부동산리츠인프라
- 특징: 월 배당형, 국내 리츠 + 인프라 자산에 투자
- 포인트: SK리츠·롯데리츠 등 주요 종목 다수 포함, 리스크 분산
2. TIGER 리츠부동산인프라
- 특징: 대형 리츠 중심 구성 + 부동산 펀드 포함
- 포인트: 최근 1년 수익률 +7.47% / 인프라 경기와의 연동성 강함
3. ACE 미국부동산리츠
- 특징: 미국 상장 리츠에 투자, 달러 자산 노출
- 포인트: 환차익 + 글로벌 금리 인하 수혜 가능
★ 본 포스팅에서 언급된 종목들은 투자 권유가 아닙니다. 모든 투자의 책임은 투자자 본인에게 있습니다. ★
[정리]
| 구분 | 개별리츠 | ETF |
| 수익률 | 높음 (배당 집중) | 평균적 (분산효과) |
| 위험 | 상대적 높음 (집중도) | 낮음 (포트폴리오 구성) |
| 금리 민감도 | 직접 영향 | 간접 반영 |
| 추천 투자자 | 장기 배당 투자자 | 초보자·분산 추구 |
금리 인하기에는 부채 기반 자산 운용 부담이 줄어드는 리츠가 특히 유리합니다.
다만, 개별 리츠 종목은 포트폴리오 구성과 리스크 분석이 반드시 선행되어야 하며,
ETF를 통한 간접 투자 전략은 간편하지만 기대 수익률이 상대적으로 낮을 수 있다는 점을 감안해야 합니다.
금리 환경에 따른 변화에 능동적으로 대응하고,
배당 중심의 리츠 투자 전략과 ETF 분산 투자를 적절히 조합하여
자신만의 투자 포트폴리오를 완성하시길 바랍니다.
다음화 예고: 리츠로 월급처럼 배당받기 – 월별 배당 전략과 실전 포트폴리오 예시
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