토지거래허가제, 부동산 정책이 주식시장에 미치는 영향은?

 

최근 부동산 시장을 흔들고 있는 키워드 중 하나, 바로 ‘토지거래허가제’입니다.

 

2025년 들어 강남구·용산구 등 주요 지역이 해제됐다가 불과 한 달 만에 다시 재지정되면서,
정책의 일관성 논란과 함께 시장의 혼란을 가속화시키고 있습니다.

 

이로 인해 토지거래허가제는 실수요자와 투자자 모두에게 뜨거운 감자로 떠오르고 있습니다.

 

이 제도의 본래 취지는 부동산 가격을 직접적으로 제한하는 것이지만,
그 여파는 단순히 부동산 시장에만 머무르지 않습니다.

 

주식시장, 특히 건설주·리츠·부동산 관련 ETF에도
직·간접적인 파급 효과가 발생하기 때문입니다.

 

이번 글에서는 토지거래허가제의 개념과 최근 지정 배경,

 

그리고 주식시장에 나타날 수 있는 주요 반응들을
투자자의 시각에서 정리해보겠습니다.

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[1. 토지거래허가제란?]

 

토지거래허가제는 일정 지역 내 토지나 건축물 거래 시 관할 지자체의 허가를 받아야 하는 제도입니다.
부동산 투기 억제와 실수요자 보호를 목적으로 1978년 도입되었으며,
현재는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 근거해 운영되고 있습니다.

 

1. 허가대상

• 주거지역: 18㎡ 초과 시 허가 필요
• 상업지역: 20㎡ 초과
• 녹지지역: 100㎡ 초과
• 개발·관리지역: 200㎡ 초과

2. 목적

• 단기적 투기 수요 차단
• 개발 정보 유출 방지
• 주택시장 가격 급등 억제

2025년 3월 기준, 서울 강남·송파 일부 지역은 해제 후 한 달 만에 재지정되며
정책의 불확실성이 오히려 시장 혼란을 확대시키고 있습니다.

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[2. 부동산 규제가 주식시장에 영향을 미치는 이유]

 

토지거래허가제는 부동산 시장에 직접적인 영향을 주지만,
그 여파는 건설업, 금융업, 자산운용사 등 상장 기업으로도 번집니다.

 

[대표적인 영향 경로] 

규제 요소	시장반응	주식시장영향
토허제 지정	거래 감소, 사업 지연	건설사 수주 감소 가능성
부동산 가격 억제	기대수익률 하락	리츠 주가 하락 압력
투자 심리 위축	자산 유동성 축소	인프라·금융 섹터 전반 위축

즉, 부동산 규제는 곧 주식시장의 '투자 기대감'을 낮추는 요인이 됩니다.

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[3. 과거 사례로 보는 건설주. 리츠의 흐름]

 

1. 사례: 202년-2022년 서울 강남권 토허제 지정 시점

• 대형 건설주 (현대건설, GS건설 등): 단기 하락 → 장기 횡보
• 리츠 종목 (제이알글로벌리츠, 신한알파리츠 등): 수익률 정체 → 배당률 하락

2. 특징

• 거래량 급감과 함께 분양 일정 지연 → 건설사 실적 악화 우려
• 리츠는 보유 자산의 수익성 저하 우려로 투자자 이탈 발생

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[4. 최근 토허제 지정과 관련한 ETF 흐름]

 

1. 영향 받을 수 있는 ETF 섹터

ETF 명	종목 예시	영향 가능성
부동산 리츠 ETF	TIGER부동산리츠, KODEX리츠	부정적 (수익성 감소 우려)
건설주 ETF	KINDEX건설, HANAROFn건설기계	혼재 (장기 공급 정책 영향 포함)
인프라/리츠 복합 ETF	TIGER부동산인프라고배당	보수적 접근 필요

▶ 참고: 2025년 1분기 현재, 리츠 ETF는 횡보세
→ 시장의 불확실성, 금리 정체, 부동산 정책 영향이 동시에 작용 중

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[5. 투자자의 대응 전략]

 

1. 섣부른 리츠/건설주 몰빵 금지

• 규제 해제나 전환 신호 없이는 리스크 관리가 우선

2. ETF 분산투자 활용

• 건설/인프라/배당 섹터 분산 ETF 활용해 리스크 헷지

3. 정책 모니터링 강화

• 부동산 정책 발표 전후로 리츠·건설 관련 종목 변동성 체크 필수

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[정리]

 

 

토지거래허가제는 단순한 부동산 규제가 아닙니다.

시장의 수급, 투자심리, 상장기업의 사업 전략에까지 영향을 미치는
‘정책 시그널’ 역할을 합니다.

 

이러한 규제의 흐름을 주식시장과 분리해서 보지 말고,
부동산 정책이 금융자산에 어떻게 파급되는지 분석하며 전략적으로 대응하는 것이
장기 투자자의 관점에서 더욱 필요한 시점입니다.

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다음화 예고: “건설주·리츠 투자자 주목! 토지거래허가제  재지정이 의미하는 것”